中新经纬11月28日电 (李自曼)继北京、上海、厦门、广州、天津之后传金所，不动产信托财产登记试点又有新突破。近日，江苏省不动产登记中心对外宣布，将在南京市、苏州市两地开展不动产信托登记试点。
在业内看来，不动产信托登记试点降低了个人家庭利用信托工具的门槛，能有效满足个人家庭的财富规划与传承、养老及特殊需求等多样化的需求。
多笔不动产信托瞄准养老需求
所谓不动产信托就是指委托人依法将其不动产转移给信托公司，由信托公司按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、使用和处分的信托业务。
据公开信息，北京于2024年底率先开启不动产信托财产登记试点，随后多地跟随试点，并联合信托公司落地相关业务。截至2025年11月27日，2025年以来，北京、上海、厦门、广州、天津、苏州等地相继落地首单不动产信托。
一般来说，不动产所有权人都可以成为设立不动产信托的委托人。从已落地的不动产信托来看，一些特殊群体家庭成为不动产信托的需求者。此外，有养老规划、家庭财富管理需求的人群，也成为首批参与不动产信托试点的人群。
据新华社报道，4月9日，在北京市通州区，国投泰康信托为一位老人及其患孤独症的子女设立了不动产信托。信托公司依据约定打理房产，例如根据信托指令权人的指令出租或出售房产，受益人都可以享受收益。北京市规划自然资源委二级巡视员周旭峰介绍，这张特殊的信托证书，让家庭的核心资产转化为“守护家人一生的保障单”，提供了个人养老、特殊群体照护的可能路径。
据《解放日报》报道，2025年6月，上海市一位中年白领女士，将名下的一套商办房屋作为信托财产，并追加现金资产，通过该房屋的出租获取稳定的现金流，用于补充其母亲养老金；待其子女成年后，该房屋定向传承给子女，作为子女个人财产。另一案例中，一位上海年近八旬的离异独居老人，膝下无子女，其日常生活主要由侄子照料。老人将名下唯一的住房托付给信托公司，住房租金作为退休金的额外补贴，助其安心养老，其百年之后再将房产定向传承给侄子。该案例中老人生前仍保有房屋的运用、处置及收益权，身后确保传承意愿精准落地。
据《苏州日报》报道，11月17日，苏州信托成功设立江苏省首单不动产服务信托并完成全省首次不动产信托财产登记。该产品构建“以房养老+特殊需要+公益目的”三位一体综合服务模式传金所，既精准匹配委托人多层次、个性化的养老需求，又将委托人对流浪动物保护的公益初心融入信托架构。
设立不动产信托要具备哪些条件？用益信托研究员喻智告诉中新经纬，设立不动产信托有三大基础条件：一是，委托人要满足信托法的要求，是具备完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。二是，信托法规定设立信托必须是委托人合法所有的财产权利，用于设立信托的不动产需要满足“合法所有、可估值、可转让、权属清晰，无权利限制情形”等条件。因此，小产权房、权属有争议的房产、被法院查封的房产，可能无法成为信托财产。三是，受托人是持牌信托公司。目前各地的不动产登记试点的对象是辖区内的信托公司，因此受托人只能是依法设立的信托公司，普通个人或非金融机构不能担任。
据中新经纬不完全统计，目前已有上海信托、爱建信托、北方信托、广东粤财信托、中国外贸信托、国投泰康信托、苏州信托等信托公司成功落地了不动产信托。
设立不动产信托应注意哪些问题？
业内人士认为，目前信托行业处于转型的深水区，不动产信托试点为行业转型带来机遇。
喻智分析称，一方面，中国居民财富构成中房地产比重很高，不动产信托试点为信托公司带来巨大的市场机遇。另一方面，各地不动产信托试点打开了信托“资产运营+民生服务”的新赛道，为信托公司转型提供助力。
众和昆仑(北京)资产管理有限公司董事长柏文喜认为，不动产信托试点打破了业务天花板，将存量不动产纳入管理范畴，驱动行业从融资向“服务+财富管理”转型，并推动制度基础设施完善。
不过，不动产信托的发展仍面临多重挑战。柏文喜坦言，尽管前景广阔，但由于该类业务管理周期长、运营事务繁杂、税负成本较高，短期内难以成为信托公司的盈利主力，仍需政策支持和市场需求端的同步推动，以实现可持续发展。
不动产信托试点对个人和家庭而言有何影响？柏文喜对中新经纬表示，此举能有效盘活“沉睡”房产，转化为可持续的养老或养残收入，并通过信托实现资产风险隔离与精准传承，避免债务或继承纠纷。
喻智指出，不动产信托试点落地后，信托从“高净值专属”走向“大众普惠”，真正成为服务民生的工具。
“对个人家庭而言，不动产信托登记试点大幅降低了个人家庭利用信托工具的门槛，从以往百万、千万的资金门槛，到使用房产作为信托财产设立信托计划，能有效满足个人家庭的风险隔离、财富规划与传承、养老及特殊需求等多样化的需求。”喻智说。
个人设立不动产信托应注意哪些问题？喻智表示，个人设立不动产信托需谨慎规划，信托只是工具，个人的需求应放在第一位。其一，确认试点范围，目前不动产信托登记仅在北京、上海、厦门等少数地区开展试点，且有明确的试行期限。其二，选择合适的信托公司，不动产运营经验是否丰富、业务是否成熟、专业服务能力是否足够、市场口碑是否较好等。其三，明确信托目的。信托目的越清晰，条款设计越细致，后续纠纷越少，对信托目的的实现越有利。其四，设立不动产信托需要办理财产转移登记，会涉及契税、增值税、个人所得税等税费，而试点是有期限的，因此长期的税费政策仍有不确定性。
柏文喜指出，个人设立不动产信托应首先需确保房产产权清晰无负担，如属共有财产须获得全部共有人书面同意。应提前向不动产登记中心了解是否可办理信托登记，备齐相关文件，熟悉具体流程。税务成本是关键，必须预先测算契税、增值税等综合税负，并主动核实地方是否有税收优惠政策。
柏文喜进一步表示，选择受托人时，应优先考虑具备相应资质、信誉及不动产管理经验的专业机构。对于有特殊需求的家庭，须在文件中明确监护人及详细的受益人分配条款，确保财产安排与受益人照护有效衔接。同时，应预先约定房产未来的处置规则与收益分配方式，并确认实际操作路径。鉴于相关政策仍处于调整阶段，建议定期复核信托条款，通过补充协议等方式确保持续合规。
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