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来源：环球老虎财经app
房地产市场仍在磨底，房企偿债“大年”又悄然到来。2025年，累计共有5327亿元房企债务到期，其中仅三季度到期规模就占据全年总量超1/3。而置身此番境遇，各路房企又分别以什么姿态来应对？
房地产，依然是焦点。
近期，北京、上海两大城市的放松限购政策无疑引发外界高度关注。但就当下的房地产行业而言，“偿债”似乎同样也是一项绕不开的话题。
据统计，2025年房企债务到期规模超5300亿元，高于2024年。同时，三季度正值今年房企压力最集中时段，有近1600亿元债务将要到期。
面对偿债考验，众房企多措并举，以求寻找突破口。
从年内情况来看，房企境外债发行初现复苏，而REITs、经营性物业贷等“工具”也为房企提供了新融资渠道。另一方面，众头部房企持续改善负债结构，不少房企同样借助债务重组、重整，进一步化解风险。
值得一提的是，债务对于房企来说称得上是“关卡”。唯有安全“闯关”者，才能够在未来的市场中拥有一席之地。
积极融资，
迎接“大考”
2025，房地产公司需要密集偿债。
克而瑞数据显示，2024年房企债券发行2209亿元，房企债券到期4829亿元。在无法借新还旧覆盖到期债务叠加部分债务展期或置换情况下恒信策略，2025年房企到期债务规模上升至5327亿元，三季度将是偿债高峰，到期规模约1579亿元。
而在面临债务挑战背景之下，各路房企也在全力争取融资，偿债前景也呈现边际改善趋势。
纵观2025年上半年，房企融资规模达1844亿元，同比下滑仍有30%，不过在二季度已显现小幅反弹迹象，环比增长19%，达1004亿元。
进一步看，房企境外债融资途径正在持续复苏，不少企业率先成功落地相关事项。
就在2月，绿城中国官宣布新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，利率为8.45%，率先成为2023年以来首次发行美元债的中国大型房企；6月，新城发展也成功发行利率为11.88%的3亿美元境外债，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房地产公司。
根据国家金融与发展实验室统计，整个2025年上半年，房企境外债发行规模为39.8亿美元，同比增加6%。
与此同时，伴随着LPR持续下调叠加央国企及优质民企持续发行境内债，2025年上半年房企境内融资成本持续下降至2.71%，较2024年全年继续减少0.2个百分点。
值得一提的是，除了发债之外，当前各房企也逐步倾向于通过多元化渠道获取融资，例如REITs、经营性物业贷也已开始被诸多业内企业启用。
现如今，包括华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂等一众房企已经成功完成REITs产品上市。
并且，当前多家房企也明确对外表示出想要扩张REITs版图的意向。譬如，华润置地就表示，未来3-5年公司希望REITs规模希望能达到300亿到500亿。
此外，在经营性物业贷成果方面，不少房企也交出了亮眼答卷。其中，招商蛇口于2025年上半年落地经营性物业贷款82亿元，同期保利发展经营物业贷款净增29亿元。
而作为头部房企的龙湖集团也新增了高达约百亿元经营性物业贷。到6月末，公司经营性物业贷及长租贷总额约930亿元，推动平均融资成本为年利率3.58%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.95年。
据了解，经营性物业贷具备拉长账期、降低融资成本的作用，无疑有利于房企提升债务安全等级。往后看，随着更多经营性物业贷到来恒信策略，更多房企有望进一步降低偿债压力。
全力降债，
守卫“底线”
进入2025年，一些房企也在不断借助重组推进削债化债相关工作。
其中，多家已出险的房企，完成了境外债重组或获批境外债重组事宜。中指研究院数据显示，仅到2025年8月初，就有20家出险房企获批债务重组、重整，共约60家出险房企颁布债务重组企业重整进展，总规模超过1.2万亿元人民币。
再着眼正常经营的头部房企，除了用融资手段应对现有偿债情况，其中不少公司也在年内持续优化存量负债结构，旨在从根本上摆脱潜在的偿债“负循环”。
以龙湖集团为例。半年报显示，公司有息负债总额为1698亿元，较2023年末下降65.3亿元，净负债率（负债净额除以权益总额）为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%，同比分别下降5.6%、2.6%，现金短债比录得1.74倍，继续位居“三道红线”绿档水平。
期内，龙湖集团也将一年内到期的短期债务占比降低至15.1%，同时外币债务占比进一步下降至14%，全部外债进行掉期对冲，避免汇率波动带来汇兑损失的可能性。
而龙湖集团进行债务优化的现状，也是众“第一梯队”房企的缩影之一。
根据国金证券统计，除龙湖集团之外，包括保利发展、中国海外发展、华润置地、中国金茂、建发国际集团、越秀地产、滨江集团、万科A、绿城中国、金地集团、绿地控股在内的十余家重点上市房企在2025年上半年多数实现剔预资产负债率减少的成绩。
国金证券也表示，2025H1多数重点房企短期有息负债占比回落，其中下滑幅度最高的是绿城，反映其通过发债有效置换部分短期到期债务。
国金证券还提到，从比例分布结构来看，除了绿地控股、万科、金地占比偏高以外，其他房企短期有息负债占比均低于30%，反映优质房企通过优化债务结构避免短期偿债压力过高。
着眼行业全局，2025无疑是头部房企有效减债以及诸多房企债务重组频频突破的一年。这些“信号”持续出现，也标志着房地产已进入了风险出清新阶段。
债务安全，
构筑“基石”
“远见，是成功企业的前提。”——吉姆·柯林斯曾在其著作《基业长青》中，曾留下过如此一句经典语录。
针对最新房企偿债形势，中房研协认为，未来部分房企或将面临前所未有的偿债压力。而对那些早早就已建立债务安全屏障的房企来说，就没有此类忧虑。
例如，近年来，某家头部房企通过利用购物中心、写字楼、酒店为首的经营性不动产业务和轻资产管理业务，再通过持有优质资产并运营，实现稳定现金流收入和利润增长，为偿债“保驾护航”。
又例如，自2022年中期提出“踩刹车”起，龙湖集团就致力于持续获得正向经营性现金流，进而主动压降负债。
数据显示，2023年、2024年及2025年上半年，龙湖集团实现净现金流金额皆为正数。2025年上半年，公司取得含资本性支出的经营性现金流超过20亿元。
值得一提的是，龙湖集团还于2023年提出用经营性物业贷置换信用债，在此基础上叠加正向经营性现金流所发挥的作用，公司经过三年时间累计压降有息负债超400亿。
“预计下半年将再降200亿，到2025年底龙湖的有息负债余额预计在1450亿左右，实现三年半降债超600亿，且基本全部为信用债，从而平稳度过债务高峰。”在业绩发布会上，龙湖集团的管理层如此向外界展望。
当然，在良好债务状况加持下，龙湖集团也成为了一家能够始终保证如期或提前兑付的标杆房企。
8月26日，龙湖集团新增完成两支中票兑付，合计金额超36亿元。至此，公司年内已累计兑付债券本息合计约145亿元，年内到期的债券全部偿还完毕。
而到2025年末，龙湖集团又将如期兑现一笔85亿人民币海外银团。目前，公司已经提前偿付10亿，未来数月会逐步进行分期偿付。
经过数年调整，当前中国房地产行业处于景气度“左侧”，仍需静待市场回暖窗口。而在此过程中，诸如龙湖集团这样具备财务安全底色的房企，不仅可以穿越债务周期，更有望在未来行业复苏之时拥有“余力”，以此率先占据有利竞争位置。
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责任编辑：杨红卜 恒信策略
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